90%以上城市的房子,不值得投资了

时间:2019-07-30 来源:www.mxplayerdownloadi.com

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  力哥平时讲房产话题,主要在第一行和第二行聊天时,他们也分别访问调查。毕竟,中国的自治市,省会城市,首都和有独立计划的城市只有37个。我不难全身心投入。

线太多 - 中国有300多个地级行政中心(地级市,区,自治州和联盟),以及2000多个县级行政中心(县级市,县城,自治县,自治区)。森林面积等)。

我真的不能单独谈论它。最多,流行的长江三角洲,珠江三角洲,海南或广西北海,四川西昌的独特样本可以单独占用。大多数“普通的中小城市”只能留下。出现在模糊形式的“群体肖像”中。

这些地级或县级房屋值得投资吗?

李戈的标准答案是:自住可以买,投资,原则上不推荐。

你为什么这么说?

今天拿样品进行深入分析。

山东泰安是一个非常普通的弱三线城市。

泰安风光

Lige社区(会员)部门的理财规划师来自全国各地。其中,一群晓东老师来自泰安。他比我更了解当地的情况。以下分析由晓东提出,他已经在会员组中分享了它。我今天直接拿了它并与大家分享。

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现在分析一个城市是否有前景。价值不值得开始。哪个数据最重要?

人口。

如何查询泰安人口?

首先,百度搜索“泰安市统计局”,登录官方网站,点击统计栏中的统计公告。

接下来,单击某年的统计公告。您可以通过在统计公告中搜索“常住人口”来查看数据。

将近年来的常住人口数据排序到表格中 -

2011年至2018年,泰安人口年复合增长率为0.32%。

乍一看,总人口仍在增长。泰安的情况还不错吗?

不要急于得出结论,并检查这些年来泰安的出生率和死亡率。

基本上,出生率维持在10‰。第二个孩子在前一年被释放后,受到出生补偿效应的影响,一旦达到15‰。

在游戏中间,甚至12泰铢。

没有重大灾难。泰安这几年的死亡率也非常稳定。它基本上是在6日早期,折扣是6.4。

因此,过去几年泰安的人口自然增长率应为:12‰-6.4‰=5.6‰,或0.56%。

即使没有来自泰安的资金流入,只要人口不流出,总人口可以保持0.56%的年增长率,但实际人口增长率仅为0.32%,因此人口必须流出。

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是否人口继续流出,并决定泰安的房价不会被保存?

不必要。

2011年,泰安市总人口551.4万人,其中城镇人口283.5万人,农村人口267.9万人,农村人口49.6%。这相当于泰安城市化率仅略高于50%,仍有很大的提升空间。

因此,我们在过去8年中看到泰安农村人口持续下降,年均增长率为-3.09%。城市人口继续增加,年均增长率为3.01%,如下图所示。

显然,泰安没有吸引太多的外国人口来安顿下来。泰安城市人口的增长主要来自泰安辖区内的农村,即农民继续进入城市。

然而,应该指出的是,虽然泰安的城市人口年均增长率为3%,但住房需求不会像大多数家庭有三个人那样增加,但只需要一栋房屋。

结论是:泰安希望依靠吸引外来人口来支持房价的长期上涨。这几乎是不可能的。唯一可以预料的是,当地农村人口根据改善生活的需要“加入”城市。

在未来,如何去泰安房地产市场,必须看到有多少泰安农民愿意转向农村,住在城市,看看这些愿意的农民是否能够承受住房泰安的价格。

我先谈谈农村人口。

乍一看,泰安有200万农村人口。未来,它有可能成为泰安房地产市场的新继承者。然而,泰安的城市化率目前已达到64%,发达国家的经验是城市化水平达到70%-80。在%之间,经常结束。只有日本是例外,超过90%。

毕竟,从农村迁移到城市的意愿,主要是年轻人,中年人和老年人,在他们的大部分时间里都生活在农村地区。除非他们的孩子有能力在城里做生意,否则他们必须带他去享受祝福。否则,他们应该依靠自己。能力很难实现“换工作”。

虽然很难准确计算200万泰安人口中的农村人口数量,但未来会有更多的“工作”。但是,如果泰安的城市化速度是在过去几年计算的,那么泰安的城市化率将在2025年之前达到70%。到2028年,将达到75%。根据最新预测,在2025年至2028年之间,中国的总人口将进入衰退期。

到那时,泰安的城市化进程基本完成。

换句话说,通过支持当地房地产“吸血”来支持泰安房地产市场的游戏,它将不会持续超过10年。

看到这一点,你可能会感到宽慰:10年仍然很长,你现在还能获得票吗?

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即使你有意愿,你仍然需要考虑成本。

2018年,泰安市人均可支配收入元,其中城镇居民可支配收入元。农村人口可支配收入为16,959元。

泰安房价?

这个城市的平均价格差不多是元。市中心的泰山区和岱岳区更贵。周边地区更便宜。我们将按照元计算。

假设泰安的农民朋友想要进入城市安顿下来,即使他们没有两个孩子,一家三口,两个房间的80平方米也要一定要。

一套房子总价80万元(不包括翻新用具和其他税费),一家三口有两个在职成人,平均每年收入16,959×2=元。

房价与收入的比率为800,000÷=23。58年。也就是说,两个人不能在农村吃饭或喝酒23年才能在泰安买房。你认为这种房价收入比是否合理?

退后一步,即使两人先去泰安租房上班,城镇居民的平均收入也是农村居民的两倍,而且价格与收入比仍高于国际正常水平。

但按照同样的标准,北京的深圳房价收入比是30倍以上,这是否意味着一线泡沫更大?

错误。

没有外来人口的中小城市,房价的上涨和房屋的消化都是由当地居民解决的,所以房价收入比这个指标特别重要。

但是,外国人口较多的大城市,房地产的金融投资性能越强,与当地人的收入水平关系越小。

当我们谈论第一和第三线房屋时,我们实际上是在谈论两件不同的事情。

线将在未来继续吸引越来越多的外国人,并且属性属性将更接近前线。

而一些弱势二线房产将逐步接近第三和第四线。

这就是利格一直专注于二线城市的原因。

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总而言之,对于低于二线的城市,还有长期投资价值吗?首先,看一下总人口的变化,第二,看看城乡人口的变化(城市化进程),第三,看看房价与收入的比率。

在过去5到10年间,总人口和城市人口继续流出。别碰它。即使你独自生活,也不要购买它。租赁更具成本效益。

在过去的5到10年里,总人口继续流出,城市人口继续流入。业主可以购买,并节省投资。

在过去的5到10年里,总人口和城市人口继续流入。只有这样我们才能考虑是否投资。

当然,过去两年北京和上海的人口外流完全是出于政策原因而未进行讨论。